Új építésű lakást vásárolnál 2026-ban? Ezt érdemes
tudni az 5%-os áfáról
Ingatlanszakértőként azt látom, hogy 2026-ban az új építésű ingatlanok piacán az egyik
legfontosabb kérdés az áfa alakulása. Egy lakásvásárlásnál sokan elsősorban a vételárat, a
lokációt vagy a finanszírozást nézik, pedig az áfatartalom is komoly hatással lehet arra,
mennyibe kerül végül egy új otthon.
A jelenlegi szabályozás szerint az új építésű lakások egy meghatározott köre továbbra is 5%-os
kedvezményes áfával értékesíthető. Ez jelentős különbség a 27%-os általános áfakulcshoz
képest, különösen akkor, ha több tízmillió forintos ingatlanról beszélünk.
Éppen ezért 2026-ban nemcsak az a kérdés, hogy milyen ingatlant választunk, hanem az is,
hogy az adott projektre milyen áfaszabályok vonatkoznak.
Mit jelent az 5%-os lakásáfa?
Az 5%-os lakásáfa a meghatározott feltételeknek megfelelő új építésű lakóingatlanokra
alkalmazható kedvezményes adómérték. A NAV tájékoztatása szerint az 5%-os áfa 2026.
december 31-ig alkalmazható bizonyos új lakások és egylakásos lakóingatlanok értékesítésére.
A szabály lakásoknál legfeljebb 150 négyzetméter, egylakásos lakóingatlanoknál legfeljebb 300
négyzetméter hasznos alapterületig releváns.
Forrás: NAV – Újabb két évig marad az újépítésű lakások 5 százalékos áfája.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy új építésű ingatlan vételárában jelentős eltérés lehet
attól függően, hogy 5%-os vagy 27%-os áfa vonatkozik rá. A különbség nemcsak számviteli
kérdés, hanem vásárlói oldalról is fontos döntési szempont.
Mi változhat 2026 után?
A NAV tájékoztatása alapján az 5%-os kedvezményes adómértéket 2027. január 1-jével
kivezetik, ugyanakkor átmeneti szabályok mellett 2026 után is alkalmazható lehet bizonyos
projektek esetében. Ilyen lehet például, ha az építési engedély 2026. december 31-ig
véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentés a jogszabályban meghatározott határidők szerint
megtörtént.
Forrás: NAV – Újabb két évig marad az újépítésű lakások 5 százalékos áfája.
Ezért 2026-ban különösen fontos lehet ellenőrizni, hogy az adott új építésű ingatlan melyik
szabályozási körbe tartozik. Nem minden projekt áfája alakul ugyanúgy, és egy későbbi átadás
önmagában még nem jelenti azt, hogy biztosan elveszik az 5%-os áfa lehetősége.
A lényeg a részletekben van: mikor kapott engedélyt a projekt, milyen bejelentés kapcsolódik
hozzá, és milyen időpontban történik az értékesítés vagy az előlegfizetés.
Miért számít ez a vásárlónak?
Egy új építésű ingatlan esetében az áfa mértéke közvetlenül befolyásolhatja a bruttó vételárat.
Ha egy projekt 5%-os áfával értékesíthető, az vásárlói oldalról kedvezőbb belépési pontot
jelenthet ahhoz képest, mintha ugyanarra az ingatlanra 27%-os áfa vonatkozna.
Fontos azonban látni, hogy az áfaváltozás nem minden esetben jelenik meg automatikusan és
teljes egészében az árakban. A fejlesztők, az eladók és a piac teherbíró képessége is
befolyásolja, hogy a magasabb adóterhet milyen mértékben lehet áthárítani a vevőkre.
Ettől függetlenül a különbség olyan jelentős lehet, hogy lakásvásárlás előtt mindenképpen
érdemes tisztázni az adott ingatlan áfastátuszát. Egy prémium ingatlan vagy nagyobb értékű új
építésű ingatlan esetében ez akár több millió forintos kérdés is lehet.
Milyen hatása lehet az ingatlanpiacra?
Az 5%-os és 27%-os áfa közötti különbség nemcsak egyéni vásárlói szinten fontos, hanem a
teljes új építésű ingatlanpiacra is hatással lehet. A kedvezményes áfa támogathatja a fejlesztői
aktivitást, segítheti az új lakások piacra kerülését, és javíthatja a vásárlók elérhetőségét.
Ha egyes projektek 2026 után már nem tudják alkalmazni az 5%-os áfát, az hatással lehet az
árképzésre, a keresletre és akár a fejlesztési döntésekre is. A vásárlók oldaláról ez azt jelenti,
hogy a jó lokációjú, átlátható feltételekkel kínált új építésű ingatlanok iránt továbbra is erős lehet
az érdeklődés.
Ez különösen igaz akkor, ha a kedvezményes áfa mellett más tényezők is támogatják a
vásárlást: például kedvező finanszírozás, jó műszaki tartalom, energiahatékony megoldások és
hosszú távon értékálló lokáció.
Mire figyelj lakásvásárlás előtt?
2026-ban új építésű ingatlan vásárlása előtt érdemes külön rákérdezni arra, hogy az adott
projekt 5%-os vagy 27%-os áfával kerül-e értékesítésre. Fontos tisztázni azt is, hogy az ár
bruttó vagy nettó módon szerepel-e a kommunikációban, és milyen fizetési ütemezés
kapcsolódik a szerződéshez.
Ugyanilyen fontos az is, hogy a vásárló ne csak az áfát nézze. A kedvezőbb adókulcs
önmagában nem pótolja a jó lokációt, az átgondolt műszaki tartalmat és az értékálló
ingatlandöntést.
Az áfa tehát fontos szempont, de nem az egyetlen. A jó döntéshez érdemes együtt vizsgálni az
ingatlan piaci értékét, a projekt hátterét, a finanszírozást és a hosszú távú célokat.
Összegzés: 2026-ban az áfa is stratégiai kérdés
A 2026-os év az új építésű ingatlanok piacán kiemelt időszak lehet. Az 5%-os lakásáfa és a
27%-os általános áfakulcs közötti különbség jelentős hatással lehet a vételárra, ezért
lakásvásárlás előtt érdemes pontosan megérteni, milyen szabályok vonatkoznak az adott
projektre.
Én azt látom, hogy a tudatos vásárlók számára 2026-ban különösen fontos lesz a jó időzítés és
az alapos előkészítés. Egy új építésű ingatlan kiválasztásánál nem elég az alaprajzot vagy a
négyzetméterárat nézni: az adózási háttér, a szerződéses feltételek és a projekt státusza is
befolyásolhatja a végső döntést.
Ha Ön is új építésű ingatlan vásárlásán gondolkodik, érdemes szakértő segítséggel áttekinteni
az aktuális lehetőségeket. Ingatlanszakértőként abban segítek, hogy ne csak megfelelő
ingatlant találjon, hanem hosszú távon is biztonságos és értékálló döntést hozzon.
